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À l’occasion de l’acquisition d’un bien immobilier
professionnel, le dirigeant se pose souvent la question de l’opportunité de
constituer une SCI. Plusieurs motivations à cela avec souvent le souhait du
dirigeant de se constituer un patrimoine personnel, pour sa retraite le cas
échéant.
Dans cette hypothèse, on sépare juridiquement l’opérationnel
de l’immobilier au moyen d’une SCI, on formalise un bail commercial ou
professionnel, et le tour semble jouer.
Et pourtant, non !
Comme le rappelle la Cour de cassation dans un arrêt du 28
février 2018, les règles de la liquidation judiciaire, ou plus généralement des
procédures collectives, peuvent tout anéantir s’il existe des relations
financières anormales entre la SCI et la société opérationnelle (une SARL).
Dans cette affaire, pas de surprise comme le précise les
commentateurs. Les loyers impayés non recouvrés même si inscrits en
comptabilité mais surtout le paiement de factures par la SCI en lieu et place
de la SARL et l’encaissement par la SCI de sommes dues à la SARL caractérisent
les relations financières anormales.
La liquidation judiciaire de la SARL est étendue à la SCI
pour confusion de patrimoine. Il est fort probable que le capital immobilier
soit significativement touché.
Pourquoi
écrivons-nous sur cet arrêt : Dans le fond, peu de surprise au regard
des faits. Mais ce cas illustre parfaitement certaines pratiques dont la portée
est souvent mésestimée. Nous recommandons régulièrement à nos clients d’être
particulièrement vigilants dans la formalisation et la gestion quotidienne de
relations financières entre les sociétés d’un groupe, en particulier entre SCI
et sociétés opérationnelles.
